貸主から更新拒絶・解約申入れを受けた方へ　立ち退かなくてもよい可能性と立退料の考え方

更新拒絶・解約申入れを受けても立ち退かなくてよい可能性があります

貸主（大家）・管理会社から「契約を更新しない」「建替えのため退去してほしい」「老朽化しているので明け渡してほしい」「耐震性能不備なので退去してもらう必要がある」といわれても、ただちに退去しなければならないとは限りません。

貸主側が更新拒絶や解約申入れをするためには、原則として借地借家法の「正当事由」が必要です。
「正当事由」がない更新拒絶や解約申入れは認められず、借家人・賃借人はそのまま建物の使用を続けることができます。

本ページでは、借地借家法における更新拒絶や解約申入れの「正当事由」の考えを踏まえて、

• 更新拒絶等を受けたからといって、必ずしも立ち退かなければならないというわけではないこと
• 立ち退かなければならないとしても、立退料を受け取れる可能性があること

を解説します。

更新拒絶・解約申入れとは

建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れとは、借地借家法に基づく請求です。

建物の更新拒絶とは

建物賃貸借契約における更新拒絶とは、「期間の定めがある場合」に、その期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間にした「更新をしない旨の通知」又は「条件を変更しなければ更新をしない旨の通知」をいいます（借地借家法26条1項参照）。

建物の解約申入れとは

建物賃貸借契約における解約申入れとは、「期間の定めのない場合」に、その賃貸借契約を将来に向かって終了させる旨の意思表示をいいます（借地借家法27条1項参照）。

これらいずれの場合であったとしても、その通知があったからといって直ちに賃貸借契約の終了の効果が生じるものではなく、賃貸借契約の終了の効果が生じるためには「正当事由」が必要とされています（借地借家法28条）。

「正当事由」とは（借地借家法28条）

建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れには「正当事由」が必要とされており、その「正当事由」とは次のように判断されています（借地借家法28条）。

「正当事由」の考慮要素

賃貸人と賃借人の建物使用の必要性が最も重要な要素であり、立退料の提示などの要素はこれらを補完するものにすぎないとされているのです。

「建替え」「老朽化」「耐震不足」は、正当事由の理由になるの？

それでは、「建替え」「老朽化」「耐震不足」は、正当事由の理由、すなわち「建物の使用を必要とする事情」にあたるのでしょうか？

結論からいえば、「建替え」「老朽化」「耐震不足」は、正当事由を基礎づける事情として考慮されることが裁判例上多いです。

もっとも、無条件に「建物の使用を必要とする事情」等にあたるとしているものではありません。
一部の裁判例は、「建替え」「老朽化」「耐震性能不備」が具体的・現実的なものであることを必要としています。

裁判所は、これら「建替え」「老朽化」「耐震性能不備」の具体性と賃貸人が支払う立退料額を踏まえて、「正当事由」が具備されるか否かを判断しています。

ですので、裁判例のなかには、立退料の提示があったとしても、賃貸人側に「建物の使用を必要とする事情」が認められないとして、賃貸人側からの建物明渡請求を棄却するものも少ないながら存在します。
立退料の提示があったとしても正当事由が認められないケースをお知りになりたい方は、【立ち退き料を提示されても立ち退かなくてよい場合｜請求が認められなかった裁判例57件の傾向】をご覧ください。

もっとも、裁判例の多くは、「建替え」「老朽化」「耐震性能不備」といった理由であっても、裁判所において妥当と考える立退料額を認定し、賃貸人側からの建物明渡請求を認容しています。
なかには、賃借人側の交渉の仕方などをも踏まえたうで、立退料の提供なくして、賃貸人側からの建物明渡請求を認容する裁判例もあります。

立退料はどのように算定されるの？

それでは、正当事由を補完する「立退料」はどのように算定されるのでしょうか？

結論からいえば、相場や確立した算定基準はありません。
もっとも、裁判例の多くが採用する要素や算定方法はあり、それに基づいて算定をしていくことになります。また、不動産鑑定士に依頼して、立退料額についての鑑定（調査報告）を行い算定することもあります。

立退料は、家賃の何ヶ月分などで機械的に決まるものではありません。
賃借人の建物の使用を必要とする事情を第一として、賃貸物件の性質（居住用なのか、事業用なのか）、賃借人の不利益、移転費用、代替物件の確保可能性、営業への影響、休業損害、内装・設備の移転費用など様々な要素を考慮して決められます。
もちろん、その考慮要素のなかに、家賃の何ヶ月分かという観点は存在しており、裁判例のなかには、家賃の何ヶ月分相当に及ぶから立退料額として不相当ではないとするものもあります。

店舗・事業用物件では営業への影響を踏まえて立退料が算定されます

店舗や事務所の場合、立退きによって営業基盤そのものが失われることがあります。
特に、飲食店、美容室、クリニック、物販店などでは、場所に紐づいた顧客・導線・信用が重要です。
これらの店舗・事業用物件の場合には、次のような賃借人の損害・不利益を考慮したうえで、立退料を定めるケースが多いです。

特に、店舗の場合、同じエリア・同じ賃料・同じ広さ・同じ営業条件の物件が簡単に見つかるとは限りません。
そのため、店舗物件の場合には、立退料額が高額になる傾向にあります。

更新拒絶・解約申入れを受けたときにやってはいけないこと

賃貸人側から更新拒絶・解約申入れを受けるとつい焦ってしまいますが、次のようなことをすると立退き交渉に不利になってしまうので行わないようにしましょう。

弁護士に相談すべきタイミング

立退き交渉は、初動がかなり重要です。
退去日や立退料について具体的な話が進む前に、弁護士に相談し、正当事由の有無や交渉方針を確認することをおすすめします。

次のようなケースはすぐに弁護士に相談した方がよい解決に繋がることが多いです。

まとめ｜更新拒絶・解約申入れを受けても、あきらめる必要はありません

貸主から更新拒絶や解約申入れを受けても、ただちに立ち退かなければならないとは限りません。
貸主側には正当事由が必要であり、建替え・老朽化・耐震不足といった事情も、具体的な内容を検討する必要があります。

また、立退料は単なる賃貸人の善意ではなく、正当事由を補完する重要な要素であり、法律上必要とされる可能性のあるものです。
特に店舗・事業用物件では、移転費用や休業損害、営業基盤への影響を踏まえて慎重に交渉する必要があります。

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更新拒絶や解約申入れを受けても、ただちに立ち退かなければならないとは限りません。
とくに店舗・事業用物件では、営業への影響や移転費用を踏まえた慎重な対応が必要です。
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